Depuis la proposition de loi du 29 janvier 2024, dite « Loi Le Meur » ou « Loi AirBnb », le marché locatif touristique est très encadré, notamment dans les zones tendues comme Paris. Face à la crise du logement, le législateur a en effet souhaité rétablir l’équilibre du marché locatif au profit de l’accès au logement des résidents permanent.
Étape 1 : Vérifier que vous avez le droit de louer votre logement.
– Tout d’abord il convient de s’assurer que le règlement intérieur de votre copropriété n’empêche pas les locations de tourisme. C’est notamment le cas lorsque la mention « immeuble à usage exclusivement bourgeois » y figure.
– Si vous êtes locataire, vous pouvez sous-louer votre logement dans le respect de la loi du 6 juillet 1989. Deux conditions s’imposent à vous : avoir l’accord écrit du propriétaire et proposer un loyer qui n’excède pas celui que vous versez au propriétaire. La sous-location est interdite pour les logements sociaux.
– La location en meublé touristique des résidences secondaires est en principe interdite à Paris sous réserve pour les propriétaires de suivre une procédure de changement d’usage et le cas échant de payer une compensation financière (jusque 50 000 euros d’amende en cas de non-respect).
– Dans tous les cas, la durée maximale de location d’un meublé touristique ne peut dépasser 120 jours par an et 90 jours consécutifs au même locataire. Durée de location qu’il vous incombe de déclarer à la mairie.
Étape 2 : Quelle démarches effectuer pour concrétiser votre projet de location touristique ?
– Il convient de faire une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation. Cette démarche est obligatoire. L’attribution d’un numéro d’enregistrement suite à la télédéclaration sera généralisée d’ici 2026.
Seules les locations de chambres d’hôtes ou d’une partie seulement de sa résidence principale échappent à l’obligation de cette télédéclaration.
– La location d’un logement en meublé de tourisme relève une activité de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ou de Location Meublée Professionnelle (LMP).
Il vous faut donc également inscrire cette activité, ou création d’entreprise, au répertoire Sirène de l’INSEE pour obtenir un numéro de Siret.
– Vous devez fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement. Depuis le 1er Janvier 2024, et conformément à la loi Climat et résilience de 2021, si vous avez changé l’usage de votre logement en meublé de tourisme, de manière définitive, le DPE doit se situer entre A et D. Si le changement d’usage est temporaire, comme pour les locations classiques, la location des logements classés G au 1er janvier 2025, classés F au 1er janvier 2028 sera interdite.
Étape 3 : Selon quelles modalités louer ?
– Que vous passiez par une plateforme de location ou que vous louiez directement vous restez libre de fixer le prix de votre location.
– Un contrat de location doit être établi. Eu égard la spécificité de la location de tourisme il est conseillé de faire figurer certaines clauses, telles que celles relatives :
- au montant du loyer et des arrhes
- à l’obligation faite pour le locataire à prendre une assurance responsabilité civile spéciale villégiature.
- à l’usage du logement (vous pouvez interdire de faire la fête dans votre logement)
- à l’existence et le montant d’un dépôt de garantie,
- à l’état des lieux
- aux conditions de rémunération de l’intermédiaire
- au montant prévisionnel de la taxe de séjour
Même s’il n’y a pas d’obligation d’assurance d’un meublé de tourisme il est important de vérifier que votre assurance couvre bien les dommages éventuels causés par les locataires.
Enfin, pensez à protéger votre connexion internet afin qu’elle ne soit pas utilisée à des fins frauduleuses et à informer les vacanciers des spécificités du logement et des règles de la copropriété (pour la collecte des déchets, la présence d’animaux, etc.).
Étape 4 : une fiscalité durcie
– Les revenus de location saisonnière sont imposés selon le type de location (location classique ou sous-location) et le type de bien (résidence principale ou secondaire) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La « loi Le Meur » prévoit une modification des régimes d’abattements (de 50% à 30%), d’amortissements fiscaux des LMNP sous certaines conditions et l’abaissement du plafond des revenus locatifs annuels (de 77 000 à 15 000 euros).
– La taxe de séjour sera exigée pour la location meublée pendant les Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024. Si vous passez par une plateforme, elle sera collectée automatiquement par celle-ci. Si vous louez directement il vous faudra directement la déclarer à la mairie.
– Vous serez tenu, le cas échéant, de payer la cotisation foncière des entreprises, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée.
– Selon la nature de la location (résidence principale, secondaire, sous location) et les montants des revenus locatifs, vous serez également redevable de cotisations et prélèvements sociaux.
N’hésitez pas à consulter les sites de mairies concernées pour trouver les informations spécifiques à chaque municipalité.
Séverine Bellina, Réseau service public
Pour aller plus loin :
– Louer sa résidence principale en meublé touristique
– Les règles de location d’un logement meublé
– Indice de référence des loyers (IRL)