En 2023, la hausse des taux de crédit a été compensée en partie par une légère baisse des prix de l’immobilier, de près de 1 % en moyenne nationale*. Certaines régions n’ayant pas connu de baisse, comme en Provence-Côte d’Azur où les prix ont continué à augmenter.
Dans ce contexte qui devrait perdurer en 2024, acheter votre résidence secondaire pourrait rester une bonne affaire, sous quelques conditions :
- ajuster votre projet afin que votre capacité d’emprunt soit suffisante pour le bien envisagé ;
- jouer sur la conjoncture, plus difficile pour les vendeurs, pour bien négocier le prix de vente de la résidence de vacances de vos rêves.
Pensez à intégrer les nouvelles contraintes réglementaires concernant les résidences secondaires en 2024, qui pourraient alourdir le coût de votre acquisition.
À vous d’évaluer la balance bénéfices – risques de votre projet avant de vous lancer.
La taxe d’habitation toujours active sur les résidences secondaires
Si vous achetez en 2024 une maison à la campagne, un studio en bord de mer ou un chalet à la montagne, sachez que la taxe d’habitation reste due par les propriétaires de résidences secondaires. Celle-ci n’a été en effet supprimée que sur les résidences principales.
Vous devez vous en acquitter, même si vous louez occasionnellement votre résidence secondaire en location meublée saisonnière. Une exception à cette règle : la gestion locative exclusive de votre bien, sans jouissance même temporaire pour votre usage personnel, vous en exonèrera.
Majoration dans les « zones tendues »
Non seulement la taxe d’habitation continue de s’appliquer, mais elle pourra être majorée dans certaines régions dès 2024. Un décret du 25 août 2023 en accorde en effet le droit aux communes installées dans les zones urbaines dites « tendues ». Dans ces zones, la densité de population crée une tension sur la demande de logement pour la population locale, à laquelle le gouvernement veut rendre la priorité.
- En 2023, les zones tendues étaient limitées aux grandes métropoles de plus de 50 000 habitants. En 2024, 2263 communes supplémentaires sont ajoutées à la liste par la loi de finances de 2023, portant leur total à 3697.
La taille de l’agglomération n’est plus un critère, pour peu qu’elle soit sur une zone touristique très dense, avec une forte proportion de logements monopolisés pour les séjours de week-ends et de vacances. C’est le cas par exemple à la Baule, en Loire-Atlantique ou aux Angles, dans les Pyrénées-Orientales.
- Une commune en zone tendue peut majorer de 5 à 60 % votre taxe d’habitation dès 2024, si elle a fait voter la décision en conseil municipal avant le 1eroctobre 2023. Renseignez-vous pour savoir si la ville où vous prévoyez d’acheter fait partie des zones tendues (par exemple sur https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues). Si c’est le cas, vérifiez de quel ordre est l’augmentation votée pour la taxe d’habitation de la commune en 2024.
L’interdiction à la location des passoires thermiques depuis 2023
Autre point à vérifier avant de faire votre acquisition : la fameuse étiquette G inscrite sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui correspond à la catégorie de « passoire thermique » pointant la mauvaise isolation d’un logement.
Depuis le 25 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus augmenter leurs loyers. De plus, il leur sera interdit de louer les logements avec une étiquette énergétique G dès 2025 et une étiquette F en 2028.
Enfin, les propriétaires ne peuvent plus vendre leur bien sans informer leur acheteur de son classement énergétique, ni sans lui communiquer une estimation des travaux de rénovation thermique à réaliser pour le sortir de sa classe G : c’est l’objet de l’audit énergétique, qui doit être transmis en plus du DPE.
- Pourquoi l’étiquette G peut conditionner votre achat d’une résidence secondaire ?
Un logement classé G peut présenter de meilleures conditions de négociation à l’achat. Mais renseignez-vous au préalable sur le montant des travaux de rénovation thermique qui peuvent majorer lourdement le coût de la maison de vacances de vos rêves – d’autant que les résidences secondaires sont ne sont pas pour l’heure éligibles aux aides MaPrimeRénov’ et éco-PTZ.
Concernant l’interdiction de louer, les meublés de tourisme ne sont pas encore concernés mais pourraient l’être à l’avenir. Une proposition de loi dans ce sens a été présentée à l’Assemblée nationale au printemps 2023. Bien qu’elle n’ait pas été adoptée, elle pourrait revenir au calendrier législatif. Si vous avez prévu d’alléger le coût de votre future acquisition en la louant à des touristes pour de courts séjours, le classement G de votre logement pourrait constituer un critère d’élimination dans vos conditions d’achat.
Prenez en compte ces nouvelles contraintes pour étudier la faisabilité de votre projet
Du côté des charges à prévoir, outre le remboursement du crédit, faites le total des taxes locales et du coût des travaux à entreprendre. Du côté des gains espérés, estimez les revenus locatifs que vous pouvez fixer en cas de locations saisonnières, les économies que vous pensez réaliser sur le coût de vos propres réservations de séjours de vacances…. Et, enfin, votre plus-value éventuelle en cas de revente : sachez que la plus-value des résidences secondaires détenues depuis moins de trente ans est taxée à hauteur de 36,2 %.
* Source : Indices Notaires-Insee de 2023.
(1) Offre soumise à conditions et dans les limites fixées par l’offre de crédit, sous réserve d’acceptation de votre dossier par l’organisme prêteur, la CASDEN Banque Populaire. Pour le financement d’une opération relevant des articles L313-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
