Construire une tiny house pour vos grands enfants au fond du jardin. Installer une yourte ou un lodge pour en faire une location saisonnière. Garer une caravane pour les amis à l’ombre des pins de votre maison de vacances. Ces projets vous semblent très différents ? Les règles d’urbanisme vous donnent raison !
Habitations légères de loisirs… ou résidences démontables permanentes
Tipis, roulottes, yourtes ou encore cabanes dans les arbres sont considérés comme des habitations légères de loisirs (HLL). Ces constructions démontables ou transportables sont destinées à une occupation temporaire à usage de loisirs. Elles peuvent être montées sans autorisation particulière, pour une durée de moins de trois mois.
Mais une installation plus pérenne est possible grâce à la loi ALUR : vous pouvez en effet les destiner à l’usage de « résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ».
C’est le cas si vous faites bâtir un lodge pour acclimater vos grands enfants aux joies de l’autonomie, ou une tiny house louée à un étudiant à l’année.
Pour remplir ces critères, votre habitat léger requiert :
- une installation sans fondations,
- un démontage facile et rapide,
- une occupation comme résidence principale, au moins 8 mois par an.
- une surface maximale.
Si l’habitation ne dépasse pas 40m2 :
> vous n’avez besoin que d’une déclaration préalable de travaux (DP) à déposer en mairie. Votre bâtiment n’a pas besoin d’être raccordé aux réseaux publics. Mais vous devez joindre à votre dossier « une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, notamment de sécurité contre les incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité » (article R. 441-6-1 du Code de l’urbanisme).
A partir d’une surface du plancher supérieure à 40 m2 et de deux résidences démontables construites sur le terrain :
> vous devez demander un permis d’aménager. Moins contraignant qu’un permis de construire, ce permis ne requiert pas de plans détaillés et une description de l’environnement. Vous devez simplement indiquer un plan de situation sur votre terrain, l’équipement et les raccordements prévus.
Les caravanes et campings car, véhicules habitables
Pour le code de l’urbanisme, les caravanes et camping-cars sont “des véhicules habitables à usage de loisirs que le code de la route autorise à circuler”. Tout comme une tiny house si elle reste équipée de ses roues, ne pèse pas plus de 3 tonnes et ne dépasse pas 4 mètres de hauteur.
A ce titre, vous pouvez les faire stationner trois mois par an sans demander d’autorisation. Pendant ce délai :
– vous ne pouvez pas y habiter,
– vous devez les laisser équipés de leurs moyens de mobilité (roues, attelage) afin de pouvoir les déplacer à tout moment.
Pour plus de trois mois, vous pouvez, comme pour une HLL, les transformer en résidence démontable permanente en leur ôtant leurs moyens de traction. Il vous faut alors demander une déclaration préalable (DP). Passé un mois sans refus notifié, votre demande sera considérée comme acceptée.
Studios de jardin : une annexe de votre maison
Studios de jardin, cabanes et autres constructions en « dur » assimilées à une annexe de votre maison relèvent du droit commun de la construction.
C’est aussi le cas d’une une yourte lorsqu’elle est pourvue de fondations et raccordée à l’eau et l’électricité, ne pouvant plus être démontée facilement.
Pour ces habitats légers, les démarches dépendent de la taille prévue.
– La superficie du bâtiment est inférieure à 5 m2 : aucune démarche n’est nécessaire.
– L’emprise au sol se situe entre 5 et 20 m2 : il suffit d’une déclaration préalable en mairie. Sans retour de l’administration au bout d’un mois, le projet est considéré comme accepté. L’autorisation a une durée de validité de trois ans.
– L’emprise au sol est supérieure à 20 m2 : une demande de permis de construire est nécessaire. Elle doit s’accompagner d’un dossier complet détaillant votre projet. Son délai d’instruction passe à deux mois et peut aller jusqu’à trois mois si vous êtes situé sur un site classé « patrimoine remarquable » ou aux abords d’un monument historique -dans ce dernier cas, vous serez aussi amené à demander l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.
Un habitat léger taxé dans tous les cas
Votre projet est fin prêt, vous avez accompli toutes les démarches d’urbanisme requises, établi un budget… Mais avez-vous pensé aux taxes sur votre cabane dans les arbres ou votre caravane ? Si la taxe d’habitation disparait en 2023, restent à prévoir la taxe foncière ou/et la taxe d’aménagement.
La taxation des habitats légers et des caravanes
Les caravanes, tentes, tipis ou yourtes sans fondations sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Vous n’aurez à payer que la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour le terrain occupé. Mais vous n‘échapperez pas à la taxe d’aménagement, surnommée « taxe abri de jardin ».
Cet impôt local est réclamé sur tout aménagement de plus de 5 m2 et 1,80 m de hauteur, dès lors qu’il est couvert et délimité par des murs. Pour les tentes, caravanes et résidences mobiles, un forfait est appliqué. En 2023, son montant est de 3 000 € par emplacement.
La taxation des studios de jardin
Pour un studio de jardin – ou une yourte version « contemporaine » raccordée et posée sur des fondations -, la taxe foncière est due comme pour toute propriété bâtie.
Vous n’êtes pas pour autant exonéré de la taxe d’aménagement. Son montant dépend à la fois d’une valeur annuelle au m2, et d’un taux local voté par votre collectivité locale. La formule de calcul est simple : surface en m² x valeur annuelle x taux fixé par la collectivité locale.
En 2023, les valeurs annuelles sont de 886 € le m² hors Île-de-France et 1004 € le m² en Île-de-France.
Vous pouvez néanmoins avoir la chance de bénéficier d’une exonération décidée par votre collectivité locale pour un habitat léger d’une surface inférieure ou égale à 20 m2 …
Vous l’aurez compris : tous les mini-logements ne sont pas logés à la même enseigne par les règlements d’urbanisme ! Avant d’entreprendre une installation, mûrissez bien votre projet et n’hésitez pas à prendre contact avec votre mairie pour vous renseigner avant d’effectuer vos démarches.
Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
(1) Offre soumise à conditions, et dans les limites fixées par l’offre de crédit, sous réserve d’acceptation de votre dossier par l’organisme prêteur, la CASDEN Banque Populaire. L’emprunteur dispose du délai légal de rétractation.
