Les documents obligatoires pour la vente d’un bien immobilier
Les documents obligatoires pour la vente d’une maison individuelle
En plus des diagnostics techniques, il vous sera demandé de préciser si la maison fait l’objet d’une servitude de passage ou si elle est située dans une zone à risque.
Aussi, intéressez-vous à l’avenir de votre quartier, s’il existe des projets d’aménagement urbain ou de restructuration qui le rendront plus attractif aux yeux du futur acquéreur !
Vendre son bien : pourquoi des documents obligatoires ?
Les diagnostics à remettre à l’acquéreur varient selon que votre bien soit une maison individuelle ou un logement en copropriété. Dans les deux cas, il y a néanmoins un certain nombre de documents obligatoires à fournir pour constituer dossier de diagnostics techniques (DDT). L’objectif de ce dossier est de protéger l’acquéreur du bien et de lui éviter les mauvaises surprises ! Pour le vendeur, l’idéal est de préparer ce dossier en amont de l’annonce de vente.
Le prix d’un diagnostic immobilier s’élève à plusieurs centaines d’euros. Cette démarche est indispensable, car si vous ne fournissez pas les documents obligatoires à la vente de votre maison ou appartement, ou si vous délivrez des informations incorrectes, vous vous exposez à des sanctions.
Diagnostic énergétique de la maison (DPE)
Tout d’abord, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie des documents obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement depuis le 1er juillet 2021. Il donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Depuis septembre 2022, un audit énergétique doit être réalisé si votre logement appartient à la classe énergétique D ou inférieure, au risque de sanctions si votre DPE n’est pas réglementaire. Le diagnostic énergétique d’une maison ou d’un appartement doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et coûte entre 100 et 250 euros.
Électricité, gaz, assainissement, l’état des installations
Le dossier technique pour la vente de votre bien devra aussi informer le futur acquéreur sur l’état de l’installation intérieure de l’électricité ainsi que l’état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans.
Pour une maison individuelle, l’état de l’installation d’assainissement non collectif doit être également ajouté au dossier de vente. Ce diagnostic est réalisé par le service public d’Assainissement non collectif (SPANC) de votre commune.
Documents obligatoires pour la vente d’une maison : les risques éventuels
D’autres diagnostics permettent de déterminer si le logement est exposé à certaines substances toxiques comme le plomb ou l’amiante. Le Crep (Constat de risque d’exposition au plomb) et l’état d’amiante font partie des documents obligatoires à fournir pour la vente d’une maison ou d’un bien en copropriété.
De même, si votre bien est situé dans une zone à risques sismiques, miniers ou technologiques, ou qui présente des risques naturels, des états spécifiques doivent donc être fournis au futur acquéreur. Le vendeur doit également mentionner à l’acquéreur la présence d’un risque de mérule (champignon) ou de termites dans la construction. Vous trouverez ces informations sur le site internet de la préfecture à laquelle votre logement est rattaché.
Diagnostic bruit pour la vente d’un appartement ou d’une maison
Si le logement que vous vendez se trouve dans une zone d’exposition aux bruits d’aéroport, il vous faudra réaliser un diagnostic bruit (ou état des nuisances sonores aériennes). Sachez qu’il est possible de bénéficier d’une aide financière pour faire insonoriser votre logement s’il respecte certains critères.
Les documents obligatoires pour la vente d’un appartement : quelles spécificités ?
Vente d’un appartement : les diagnostics obligatoires en copropriété
Si vous habitez dans un appartement faisant partie d’une copropriété, contactez votre syndicat de copropriété pour obtenir les informations qui devront figurer dans l’annonce de vente.
L’annonce doit en effet mentionner que votre bien est situé dans une copropriété, préciser le nombre de lots dans l’immeuble, le montant moyen de charges annuelles et les éventuelles procédures dont fait l’objet la copropriété, si elle est en difficulté.
Si vous confiez la vente de votre bien à un agent immobilier ou un notaire, ils pourront vous aider à obtenir ces informations et à constituer le dossier technique qui accompagnera la vente.
Dossier technique à compléter
Avant la vente, vous devez constituer un dossier avec les documents obligatoires de vente de l’appartement déjà mentionnés, une copie du carnet d’entretien de l’immeuble, les procès-verbaux des dernières assemblées générales de copropriétaires, une copie du règlement de copropriété et le montant des impôts locaux habituellement payés (taxe d’habitation, taxe foncière).
N’hésitez pas non plus à réunir les documents qui vous permettront de renseigner l’acheteur sur les travaux déjà votés, et éventuellement payés, pour la rénovation des parties communes de votre immeuble, par exemple.
Bon à savoir
La vente d’une maison individuelle ne fait pas l’objet des mêmes obligations de diagnostic que la vente d’un appartement. Il n’est pas, par exemple, obligatoire de renseigner la superficie de votre maison lors de la vente.
En revanche, vous devez être en mesure de d’indiquer au futur acquéreur les frais d’entretien de la maison, les travaux effectués récemment, les dépenses d’énergie et de chauffage, ainsi que le montant des impôts locaux payés chaque année.
Diagnostic pour la vente d’un appartement : superficie et loi Carrez
La superficie de votre appartement doit être précisée sur la promesse de vente, qui engage l’acheteur vis-à-vis de vous. Veillez donc à disposer de la surface calculée selon la loi Carrez. C’est un document obligatoire pour la vente d’un appartement dès lors qu’il se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface fait au moins 8 m2.
Attention aux mauvaises surprises ! La superficie loi Carrez ne prend en compte que la surface au sol des locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre et déduit toutes les surfaces occupées par des murs, des cloisons, des escaliers ou les embrasures de portes et de fenêtres. Les pièces mansardées ne sont donc pas incluses dans le calcul.
(1) Offre soumise à conditions et dans les limites fixées par l’offre de crédit, sous réserve d’acceptation de votre dossier par l’organisme prêteur, la CASDEN Banque Populaire. Pour le financement d’une opération relevant des articles L313-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.