En tant que copropriétaire, vous êtes appelés à vous prononcer sur toutes les décisions utiles à la bonne « marche » de votre immeuble, sans toujours avoir gain de cause… Pour vous engager davantage la vie de votre copropriété, plusieurs moyens.
En copropriété, différents niveaux d’engagement
L’organisation d’une copropriété est réglementé par la loi du 10 juillet 1965. Elle se compose de plusieurs instances.
- Le syndicat des copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils occupent ou non leur logement.
- Il est représenté par un mandataire, appelé syndicil est chargé d’exécuter ses décisions et d’administrer l’immeuble. Il tient sa comptabilité, contracte les assurances nécessaires, signe les contrats d’entretien et de travaux et représente les copropriétaires dans tous les actes de la vie civile et devant la justice en cas de litige.
- Le syndic organise, au minimum une fois par an, l’Assemblée générale des copropriétaires, réunie pour voter les décisions affectant la copropriété.
- Autre organe « exécutif » important : le conseil syndical, composé de copropriétaires élus lors des assemblées générales. Il joue un rôle important d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic, d’assistance mais aussi de contrôle des décisions.
Participer aux AG
Votre engagement a minima consister à assister aux assemblées générales (ou AG), qui réunissent tous les copropriétaires et représentants du syndic. En cas d’impossibilité, vous pouvez donner votre pouvoir à un tiers avec vos consignes de vote ou encore voter par correspondance et par anticipation.
C’est lors de ces réunions que sont prises les décisions majeures. Votre présence est facultative, mais indispensable si vous voulez être consulté sur ces décisions impactant votre patrimoine et votre contribution financière.
Pour préparer votre assemblée générale, n’hésitez pas à échanger avec les autres copropriétaires et convenir de propositions – ou résolutions – allant dans le sens de l’intérêt commun. Les résolutions peuvent porter sur des sujets divers, comme
- la gestion et le fonctionnement de l’immeuble,
- les travaux nécessaires dans les parties communes,
- le financement de travaux privatifs ayant des conséquences sur le bâtiment (réparation d’une toiture par exemple),
- encore l’acquisition ou la cession d’une partie commune de l’immeuble.
Les résolutions doivent être argumentées, éventuellement documentées, et transmises au syndic afin d’être inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale et être soumises au vote.
Devenir membre du conseil syndical
Tous les trois ans, vous élirez vos représentants au conseil syndical, pour renouveler leur mandat ou en choisir de nouveaux. Participer au conseil syndical vous permettra de franchir un degré supplémentaire d’implication dans le fonctionnement de votre copropriété. Vous aurez accès aux comptes, aux contrats et à l’analyse des charges en détail, et vous échangerez régulièrement avec le syndic sur les actions entreprises.
Pour candidater, il suffit de vous présenter lors de l’AG. Il est conseillé de préparer votre candidature, en valorisant par exemple votre temps disponible ou vos compétences en comptabilité, gestion des ressources humaines ou suivi des travaux…
Reprendre en main votre syndic
Votre copropriété a confié sa gestion à un syndic professionnel ? Cependant, rien ne vous y oblige. La loi de 1965 en effet que, si votre immeuble doit disposer d’un syndic de copropriété, il peut être doté d’un statut professionnel… ou non. Et, si faire appel à un prestataire professionnel peut vous sembler un coût incompressible et une garantie contre les irrégularités et les erreurs de gestion… Ce n’est pas toujours le cas ! En 2018, la DGCCRF a constaté un taux de 46% d’anomalies (contre 63% en 2017), liées à la gestion des syndics professionnels.
Vous estimez que les honoraires trop élevés, que les délais d’application des décisions sont trop long, que la comptabilité manque de transparence ? Vous pouvez changer de syndic ou encore opter pour un syndic non professionnel, assuré par votre copropriété.
Vous devrez alors choisir entre la création d’un syndic bénévole ou d’un syndic coopératif. A une condition : la décision doit être votée à la majorité absolue en assemblée générale).
Créer un syndic non professionnel
La différence entre syndic bénévole et syndic coopératif est surtout liée la taille de votre copropriété, ce que leurs noms n’indiquent pas – ces deux types de syndic étant autant bénévoles l’un que l’autre.
– Le terme de « syndic bénévole » stricto sensu signifie qu’un seul copropriétaire, élu par l’assemblée générale, endosse le rôle d’un syndic.
– Au sein d’un syndic coopératif, la gestion collégiale de la copropriété est assurée le conseil syndical, composés de copropriétaires élus, qui se répartissent les tâches. Ils sont représentés par un des leurs, élu au titre de président-syndic.
Si votre copropriété opte pour l’un de ces modes de gestion partagée, vous pourrez, accélérer le traitement des dossiers en cours et économiser les honoraires d’un syndic professionnel. Mais en contrepartie, il faudra y consacrer plus de temps. Si vous êtes élu président-syndic d’un syndic coopératif, il vous incombera de de convoquer l’assemblée générale, de préparer l’ordre du jour, de recueillir les votes des décisions.
Passer par un syndic en ligne
Quelle que soit la formule choisie, vous pourrez faire appel à un des services en ligne qui se sont multipliés pour assister les syndics autogérés. Ces services proposent des forfaits d’assistance, moins coûteux qu’un syndic classique, pour vous aider dans vos tâches. Ils incluent des outils de messagerie, d’automatisation des tâches courantes et de conseils juridiques et comptables.
A savoir : la loi de 1965 prévoit une comptabilité simplifiée pour les petites copropriétés de moins de 10 lots avec un budget de moins de 15 000 €.
Les outils en ligne ne sont pas l’apanage des syndics bénévoles : vous pouvez passer par un syndic en ligne qui reste un syndic professionnel agissant à distance, assorti d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité civile professionnelle. L’avantage ? Une réduction des honoraires. En échange, le syndic ne conserve que la gestion et délègue aux copropriétaires volontaires l’organisation des AG, la commande et la supervision des travaux.
Cette solution peut représenter un compromis si vous craignez d’être trop mobilisé par un syndic bénévole. Il ne restera à votre conseil syndical qu’à choisir entre ses membres un référent, qui jouera le rôle de relais avec le syndic en ligne.
